Entre recordes do índice e a Selic ainda no "andar de cima", Professor Baroni decifra os movimentos táticos dos gestores e o que esperar da renda passiva para o novo ciclo.

O ano de 2025 encerrou com uma marca simbólica: o IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) renovando suas máximas históricas. Para o investidor comum, o clima é de festa; para o investidor avançado, o momento exige uma análise cirúrgica sobre o que é valorização de cota e o que é apenas acumulação de rendimentos.

Em um bate-papo exclusivo de encerramento de ano, o Professor Baroni trouxe clareza sobre os temas que vão dominar as assembleias e relatórios gerenciais em 2026.

1. O Bull Market já começou?

Sim, mas com um "asterisco". O IFIX é um índice de retorno total, o que significa que ele engloba tanto a variação de preço quanto os dividendos distribuídos. Embora o índice esteja no topo, muitas cotações individuais ainda estão longe de seus picos históricos (como fundos que valiam R$ 130 e hoje negociam a R$ 100).

A tese para 2026: O verdadeiro deslocamento contundente de preços deve ocorrer quando a queda da Selic for efetivamente contratada e os juros futuros recuarem de forma sustentada.

2. Recompra de Cotas: Sinalização ou Estabilização?

Temos visto fundos utilizando caixa para recomprar as próprias cotas. Segundo Baroni, isso não é uma tentativa de segurar o preço (o caixa dos fundos raramente teria força para isso), mas sim um recado ao mercado. A gestão sinaliza que as cotas estão baratas demais e que cancelar essas cotas gera valor patrimonial para quem fica. É um movimento tático, mais comum em fundos menores ou Hedge Funds.

3. A Lógica Reversa dos Cap Rates

Um dos pontos mais debatidos foi a agressividade de alguns gestores em adquirir imóveis com a Selic ainda alta.

• O senso comum: "Por que comprar um imóvel com retorno de 9% se a Selic está em 15%?"
• A visão avançada: Comprar com juros altos permite negociar preços melhores. Quando a Selic cair para 10% ou 11%, aquele imóvel comprado a um cap rate de 9% torna-se uma joia, com potencial de valorização e ganho de capital na reciclagem do portfólio.

4. Papel (CRI) em 2026: Do Absoluto ao Relativo

Com a Selic projetada para recuar de 15% para a casa dos 12% em 2026, o rendimento absoluto dos fundos de CRI tende a cair. Contudo, o rendimento relativo pode aumentar. Um fundo que paga CDI + 2% torna-se muito mais atrativo frente a um CDB de banco quando os juros estão menores, o que pode gerar, inclusive, uma valorização nas cotas dos fundos de papel por aumento de demanda.

Conclusão: Visão de Ciclo

Para o investidor avançado, 2026 não será sobre "comprar qualquer coisa porque o IFIX subiu", mas sobre identificar quais gestores souberam aproveitar o cenário de juros altos para montar portfólios que vão brilhar no ciclo de queda. A versatilidade da renda urbana e a gestão ativa de shoppings continuam no radar como os principais vetores de resiliência.

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