Da "tempestade perfeita" à valorização de 40% em 2025: entenda o racional por trás da maior transação da história do fundo e o que esperar do portfólio agora.

O ano de 2025 ficará marcado na história do VILG11 (Vinci Logística) como o ano da fênix. Após enfrentar um ciclo severo de vacância e inadimplência entre 2023 e 2024, o fundo não apenas se recuperou operacionalmente, como executou uma movimentação estratégica de "reciclagem de portfólio" que redefine seu patamar de distribuição e governança.

Em conversa exclusiva no programa Liga de FIIs, Matheus Canale, gestor do fundo, detalhou como a venda de quatro ativos para o HGLG11 por aproximadamente R$ 710 milhões é o ápice de uma estratégia de gestão ativa.

1. A Retrospectiva da Recuperação: O Fim da Tempestade

Para entender a venda, é preciso olhar para as cicatrizes. O VILG11 sofreu com dois eventos principais:

• Caxias Park (RJ): A saída da L'Oréal deixou 40 mil m² vagos. A gestão pulverizou o risco, substituindo um único inquilino por oito novos (Shopee, Fabrimar, etc.), diversificando o ativo.
• Extrema Business Park: A renegociação com a Tok&Stok reduziu a exposição da empresa de "Top 1" para "Top 7" na receita do fundo, mitigando o risco de crédito.

O resultado? O fundo saiu de uma cotação deprimida (na casa dos R$ 70) para ser um dos destaques de alta do IFIX em 2025, com retorno total acumulado entre 30% e 40%.

2. O Racional da Venda de R$ 710 Milhões

A transação envolveu os ativos Fernão Dias e CD Privalia (Extrema/MG), Porto Canoa (Serra/ES) e Parque Logístico Osasco (SP). Os principais drivers foram:

• Ganho de Capital Real: A venda foi fechada 4,8% acima do valor de laudo, enquanto a cota no secundário negociava com 20% de desconto. Isso prova que o valor real dos ativos é superior ao que o mercado estava precificando.
• Aproveitamento da Valorização: Em Extrema, o fundo comprou ativos com aluguel de R$ 21,50/m² e vendeu com contratos na média de R$ 33/m².
• Desalavancagem e Liquidez: O comprador (HGLG11) assumiu as dívidas (CRIs) atreladas aos ativos, limpando o balanço do VILG11 e conferindo tranquilidade sobre a estrutura de capital.

3. Dinâmica Financeira: O "Rendimento Sintético"

A engenharia financeira da venda é um ponto de atenção para o investidor avançado. O pagamento não foi apenas "caixa":

1. Cotas do HGLG11 (R$ 582 mi): O VILG11 recebeu cotas líquidas que geram dividendos imediatos.
2. Parcela a Prazo (R$ 80 mi): A ser paga em 24 meses, corrigida a 8% ao ano. Essa correção entra mensalmente como um cupom, funcionando como um rendimento sintético para o cotista do VILG.

Estratégia Futura: O objetivo não é ser um "fundo de fundos". A gestão pretende liquidar as cotas do HGLG em até dois anos para comprar novos imóveis, com foco total no estado de São Paulo, visando elevar a participação da praça paulista para 50% do portfólio.

Conclusão: Ciclos e Gestão Ativa

A lição do VILG11 em 2025 é clara: vacância e inadimplência são inerentes ao tijolo, mas a gestão ativa é o diferencial que transforma crises em lucro. Ao vender ativos maturados e reinvestir em regiões de maior demanda (São Paulo), o fundo aumenta seu guidance de rendimentos e melhora o perfil de risco para 2026.

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