Quanto Seu FII Rendeu de Verdade?

Como calcular o retorno total somando variação da cota, rendimentos e amortizações?

Todo mês, o rendimento do fundo imobiliário cai na conta. O investidor vê um dividend yield de 11% e conclui que ganhou isso no ano. Mas quanto vale agora a cota? Olhar só o dinheiro recebido pode esconder uma perda patrimonial.

A fórmula em uma linha

Para calcular o retorno acumulado sem reinvestir os pagamentos, some o valor final da cota aos rendimentos e às amortizações recebidas, subtraia o custo inicial e divida pelo valor investido.

Fórmula: (preço final + rendimentos + amortizações − preço de compra) ÷ preço de compra.

A conta pressupõe quantidade constante de cotas e não inclui custos ou impostos; reinvestimentos exigem considerar datas e preços. Dividend yield não é retorno total: relaciona os valores distribuídos ao preço da cota.

O exemplo que desmonta o dividend yield

Imagine uma cota comprada por R$ 100. Durante doze meses, distribui R$ 0,95 por mês: R$ 11,40 no total, ou 11,4% sobre o preço de compra. No fim do período, porém, a cota vale R$ 96.

A conta é: (96 − 100 + 11,40) ÷ 100 = 7,4%. Portanto, o retorno acumulado, sem reinvestimento, foi de 7,4%, não de 11,4%. A queda de R$ 4 na cota reduziu o resultado.

Como referência, o CDI estava próximo de 13,65% ao ano no fim de outubro de 2026. Um CDB a 100% do CDI, supondo taxa próxima desse nível durante 12 meses e sem custos, renderia cerca de 11,3% líquidos, após IR de 17,5% sobre o ganho. A comparação é ilustrativa; para ser equivalente, é preciso aplicar a mesma premissa de reinvestimento às duas alternativas. Riscos, liquidez e tributação também diferem.

A cotação pode mudar rapidamente. Entre 5 e 6 de outubro de 2026, após o primeiro turno das eleições, o IFIX avançou 3,63%. Em agosto, a Carteira Renda do BB marcou yield anualizado de 12,52%, ante 12,88% do IFIX — números daquela carteira e daquele período.

Amortização: dinheiro que volta, patrimônio que diminui

Amortização é a devolução de parte do capital do fundo ao cotista, não um rendimento. Se o fundo amortiza R$ 5 por cota, seu patrimônio diminui pelo valor devolvido, tudo o mais constante. A cotação, porém, não precisa cair exatamente R$ 5: também depende das negociações e das expectativas do mercado.

Na conta do investidor, a amortização entra como dinheiro recebido, mas deve ficar separada dos rendimentos: é devolução de capital, não lucro recorrente. Também pode alterar o custo fiscal das cotas e gerar retenção de imposto sobre eventual parcela caracterizada como ganho. Guarde os informes e atualize seu controle.

E o imposto?

Os rendimentos distribuídos por FIIs podem ser isentos para pessoas físicas, se cumpridas as condições legais: fundo com ao menos 100 cotistas e cotas admitidas exclusivamente à negociação em bolsa ou balcão organizado. O investidor não pode deter 10% ou mais das cotas nem ter direito a mais de 10% dos rendimentos. Pessoas ligadas, juntas, não podem deter 30% ou mais das cotas nem ter direito a mais de 30% dos rendimentos.

O ganho líquido na venda de cotas é tributado em 20%. Diferentemente das ações, não há isenção mensal para vendas de até R$ 20 mil. Inclua eventual imposto sobre ganho na venda, corretagem e outros custos ao calcular o retorno líquido.

Comprou em meses diferentes? Use a planilha

Com vários aportes, a conta simples não representa bem sua experiência: cada valor entrou em uma data e ficou investido por um período diferente.

A função XTIR calcula a taxa interna de retorno de fluxos em datas irregulares. Registre cada compra como saída negativa; cada rendimento, amortização ou venda como entrada positiva, na data correspondente. Na data final, inclua o valor de mercado das cotas que ainda possui. O resultado é uma taxa anualizada que considera o tempo de cada fluxo.

Essa taxa mostra o retorno pessoal do investidor, influenciado pelo momento dos aportes e recebimentos. Não mede, sozinha, o desempenho da gestão.

Para avaliar o fundo, compare períodos equivalentes e use o IFIX como referência ampla. A B3 o classifica como índice de retorno total, que considera variações das cotas e rendimentos distribuídos. Comparar apenas a cotação do FII com o IFIX deixa de fora parte importante do resultado.

A pergunta que falta no extrato

O retorno total não melhora nem piora o investimento: apenas mostra o que aconteceu. Assim, você evita se orgulhar de um yield alto enquanto a cota perde valor e compara fundos por critérios mais completos.

Da próxima vez que alguém destacar um dividend yield de dois dígitos, pergunte quanto a cota valorizou ou desvalorizou, quanto foi distribuído e se houve amortização. A resposta estará mais perto do retorno que chegou ao seu patrimônio.

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